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    北京樓市,羞答答的小陽春?

    劉德炳  2022-04-29 15:49:47

    高置換、強管控、低杠桿的市場特征決定了絕大多數購房者為真實居住需求。

     

    在全國樓市持續低迷之際,北京等地卻表現迥異。國家統計局日前公布的數據顯示,北京房價呈現上漲的走勢,且其漲幅在70個城市中位居前列。

     

    在當下的北京房地產市場中,誰在買房?今年金三銀四時節,北京樓市成色如何?北京房價未來是漲是跌? 

     

    3個月沒開張,1個月賣了3套房

     

    張明在北京大型房產中介公司我愛我家工作。自去年12月以來,連續三個月,張明一套房子也沒有賣出去,連帶看也很少。

     

    入行三年的他聽同行說過,此前在2008年、2012年、2017年年底,北京二手房市場持續低迷,很多人都沒能熬過樓市寒冬。

     

    不過,今年3月以來,張明的帶看量突然增長。

     

    最終的結果連張明也感到意外。3月份,張明及其團隊賣出了3套房子;4月至今,他又賣出了2套房子。

     

    在北京二手房中介行業,3個月甚至半年沒有賣出一套房子,都是這一行里常有的事。而2個月賣出了5套房子,顯然十分難得。

     

    “在正常年份,每逢3、4月份,北京樓市往往會上演一波小陽春”,張明告訴中國新聞周刊,“今年3月以來,所在的大區已經成交了80套房子,還有不少在途單!

     

    在我愛我家位于北京市豐臺區的另一個門店里,店長向中國新聞周刊表示,3月份該門店賣出了10套房,比今年2月份上漲了近一倍。

     

    鏈家位于北京市朝陽區的一家門店里,多名置業顧問表示,他們店面3月份成交了8套房,環比漲幅超50%。

     

    二手房是當前北京樓市成交的主體,其中,鏈家和我愛我家的成交量之和,占到北京二手房市場的半壁江山以上。這些大型中介公司門店成交普漲的勢頭,與最新的樓市動態密切相關。

     

    統計數據顯示,3月份,北京二手房成交18987套,環比今年2月份上漲107.3%;其中,二手住宅成交17085套,環比上漲106.8%。而且,自2021年8月份以來,北京二手房市場基本處于下滑中,這意味著,今年3月份北京二手房的交易量,創出了8個月來的新高。

     

    對此,首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池告訴中國新聞周刊,近期北京樓市成交量在上漲,出現了一定的回暖勢頭。

     

    而據合碩地產機構監測顯示,去年3月份,北京二手房成交24333套,這也是去年市場的峰值;去年4月至7月,北京二手房成交量均維持在2萬套左右的高位。相比而言,今年3月份北京二手房同比下降22%,也低于去年4月至7月的成交量。

     

    合碩地產機構首席分析師郭毅向中國新聞周刊表示,如果對比去年來看,今年3月份北京樓市呈現出企穩的態勢。今年4月份,從目前的交易量看,預計全月二手住宅成交將保持在1.5萬套左右,相比去年4月份2萬套的水平,今年4月份也將處于相對企穩的狀態。

     

    北京鏈家研究院市場分析師冷會表示,從單季度成交來看,今年一季度北京市二手住宅成交量為35000套,成交規模環比持平,成交均價小幅上漲,市場總體運行平穩。

     

    剛需推高了房價?

     

    趙秀池分析認為,“在穩樓市穩經濟的背景之下,降準等利好政策陸續推出,樓市預期出現了一定的積極變化,部分需求開始入市”。

     

    冷會告訴中國新聞周刊,“今年市場恢復速度相比2021年三、四季度較快,其主要原因在于相較去年下半年,銀行信貸額度充足,購房者批貸及放款速度均相對較快,從而加快市場周轉,一定程度上擴大交易規!。

     

    “其實更值得深入關注的,是樓市的需求結構”,趙秀池對中國新聞周刊表示,當前積極入市的主要就是剛需和改善性需求;某種程度而言,這就是在房住不炒的背景下,剛需集中釋放。

     

    “當前北京樓市成交主力是剛需和剛改需求,這部分群體在市場中占比最高”,郭毅表示,相比于其他城市紛紛出臺寬松的樓市調控政策,北京的樓市政策仍處于持續嚴控的狀態,并沒有出現寬松,所以當下購房人群的主力還是基于自身真實的居住需求,而選擇入市購房。

     

    冷會表示,在北京市購房需求中,京內已有住房群體賣房改善的剛改人群占比高,這部分剛性改善需求比例遠高于其他城市,其中包括品質改善、養老改善等多個類型。

     

    冷會進一步分析認為,由于北京市房價相對穩定,房屋購置資格獲取困難,因此,對于投機型購房者而言,北京市住房套利空間少、套利周期長、杠桿撬動難,并非投機的理想選擇,因此北京市投機購房者比例較低,絕大多數購房者均為真實居住需求驅動。

     

    不過,在這一需求背景之下,北京房價卻呈現上漲的態勢。

     

    國家統計局日前公布,3月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%,其中北京上漲0.4%;一線城市二手住宅環比上漲0.4%,其中北京上漲1.2%,漲幅在4個一線城市中居于前列。

     

    郭毅認為,在整體企穩的市場格局之下,區域板塊之間可能會形成價格的分化,一些配套較好、產業布局好的區域,二手房價格會有所上漲,從而推動整體二手房價格存在上漲的機會。

     

    冷會也表示,北京市存在由于基礎設施改善、區域品質提升等因素,導致局部地區存在價格小幅上行的可能性。

     

    從目前走訪來看,北京大興、順義等郊區的房價呈現跌多漲少的態勢,而城六區則是漲多跌少。以北京市大興區黃村、觀音寺等區域為例,不少二手房小區整體房價降幅達10%、甚至是20%,但東城、西城區的二手房小區,房價仍然比較堅挺,不少小區房價出現了一定的上漲。

     

    這種結構性上漲還體現在更多方面。作為一名近期換房的剛改需求,方先生對樓市有著獨特的觀察。從去年至今,方先生在一家APP上關注了50套大兩居和三居室,這些房子從戶型到價格,基本都適合他換房置業的需求。令他感到意外的是,除了3套房被業主撤回銷售申請之外,其余47套房子全部都陸續成交了。

     

    對于房價走勢,方先生直觀地注意到,這47套房子一開始成交的是價位相對低一些的,隨后是價位相對高一些的,但這些房子價格在掛牌期間并無太大變化,掛牌價往上報價的并不多。

     

    植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平告訴中國新聞周刊,每個城市對外來人口的吸引力不一樣,不同的城市,樓市會有著不同的供求關系。作為一線城市的北京,其外來人口較多,整體的購房需求仍然較大,這是北京等一線城市房價上漲的根本動力。

     

    后市會不會大漲大跌?

     

    郭毅表示,就后市而言,北京房價上漲的空間并不大,大概率將會以穩定為主。

     

    冷會表示,北京市具有高置換、強管控、低杠桿的市場特征,即購房人群以置換為主、政策定力強反饋快、總體杠桿率較低,絕大多數購房者均為真實居住需求驅動,用好用足現有政策工具能夠有效控制房價上漲,總之,北京市出現全局性、大幅度價格漲跌的可能性較低。

     

    從目前來看,4月以來,北京樓市再次出現了一定的震蕩。據北京鏈家研究院統計顯示,截至目前,4月份成交規模預計有10%—20%的降幅。

     

    上述我愛我家門店店長表示,3月份全店成交了10套,但4月份截至目前只成交了6套。從張明的交易情況來看,4月份他的成交量也比3月份少了一套房。

     

    對此,冷會分析表示,主要原因是北京市疫情出現一定程度反復,房屋交易各環節均不同程度上受到疫情影響,整體交易節奏有所放緩,但預期相關需求可能會在疫后恢復釋放,整體影響可控。

     

    “在目前的態勢下,政策也應該有所放松,尤其要針對剛需和改善性需求,應出臺相應的政策”,趙秀池表示。

     

    郭毅表示,從目前北京的調控政策來看,換房改善需求家庭其實面臨著較大的購房困難,由于北京執行認房又認貸的政策,一部分改善換房家庭最高需承擔80%的首付,這顯然是一個較大的負擔,也影響了更多自住需求的釋放。

     

    連平告訴中國新聞周刊,政策面可依照“改善購房者預期—釋放合理購房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供給”的方向和路徑,精準施策。

     

    為此,他建議,在需求端,切實因城施策,改善住房需求,提供穩定的信貸支持,滿足首次購房家庭貸款需求;大力發展住房租賃市場,加大保障性租賃住房金融支持。在金融端,創造寬松的金融環境,緩解房企現金流和債務壓力。

     

    隨著政策和市場的轉變,投資投機性需求是否會入市?房價會不會快速上漲?

     

    對此,連平認為,政策面必須在堅持“房住不炒”的基礎上,突出“因城施策”,北京等一線城市,包括重點二線城市對于違規購房行為要保持高壓監管政策。

     

    趙秀池表示,北京樓市未來仍然會落實“房住不炒”的定位,目前市場上的投機炒作需求已較鮮見,未來投資性需求仍要謹慎。

     

    (文中張明為化名)


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